Co to jest analizowana przez banki tzw. zdolność kredytowa ? – To nic innego jak maksymalna kwota kredyty/pożyczki, jaką możesz przeznaczyć na ratę nowego zobowiązania w banku lub instytucji pożyczkowej, a to wyznacza nam  maksymalną kwotę kredytu, jaką może udzielić Ci bank. Ponieważ każdy bank czy firma pożyczkowa stosuje własne kalkulatory do obliczania zdolności, nasza zdolność może się diametralnie różnić na dwóch pozornie zbliżonych ofertach cenowych, ale w różnych bankach.

Banki analizują także informacje przekazane przez Biuro Informacji Kredytowej, rejestry dłużników sprawdzając nasze dotychczasowe doświadczenia we współpracy z instytucjami finansowymi. Wgląd w dotychczasową historię spłaty zobowiązań pozwoli danej instytucji rozeznać się w terminowości i rzetelności płatniczej klienta. Dzięki temu może ocenić, jakie generuje ryzyko jako kredytobiorca i czy można mu zaufać.
Jeśli do tej pory nie zaciągałeś kredytów i pożyczek, ani nie kupowałeś sprzętu na raty, instytucja finansowa nie może zweryfikować, czy jesteś wiarygodnym i rzetelnym dłużnikiem. Nie przekreśla to jednak szans na pozytywne rozpatrzenie wniosku, ale z drugiej strony nie wpływa też korzystnie na zdolność kredytową. W takim wypadku, jako kredytobiorca, musisz liczyć się z możliwością uzyskania niższej zdolności finansowej.

Ale każdy bank stosuje swoje kalkulatory, wytyczne i warto jest sprawdzić kilka możliwości zanim podejmiemy decyzję o zaciągnięciu kredytu.

W zależności od tego skąd uzyskujemy dochód różnice w wysokości przyjętego do kalkulacji dochodu sięgają nawet kilkudziesięciu procent. Należy przygotować szczegółowe dane dotyczące dochodów. Istotny jest podział dochodów ze względu na podstawę wynagrodzenia, premie, prowizje, nadgodziny i inne dodatki. Każdy bank ma swoje procedury i wyliczenia.
Co banki biorą pod uwagę wyliczając zdolność kredytową:
- rodzaj kredytu

- okres na jaki wnioskujemy

- wiek osoby najstarszej we wniosku

- ile jest osób w gospodarstwie domowym;
- zobowiązania - wysokość miesięcznych obciążeń - rat kredytów, leasingów

Dodatkowa ważna informacja, która ma znaczenie przy ubieganiu się o kredyt to dotychczasowa historia kredytowa lub jej brak. Obie sytuacje są dobre lub nie. Jeżeli mamy opóźnienia w obsłudze dotychczasowych zobowiązań powyżej 30 dni na małe kwoty to jest do wyjaśnienia w bankach, ale jeżeli nasze opóźnienia są powyżej 60 dni i zdarzają się często to dla banków jesteśmy trudnym klientem.
Jeżeli nie mamy historii kredytowej to nie jest to zła sytuacja więc jeżeli nie masz karty kredytowej nie znaczy, że nie możesz kupić wymarzonego domu czy mieszkania.
Sprawdzenie BIK, baz bankowych, KRD – to kolejny etap przed poszukiwaniem najlepszej oferty banku.

Co powinniśmy wiedzieć rozmawiając z bankami:

Odsetki – koszt, naliczany za używanie pożyczonego kapitału/kredytu jego właścicielowi; standaryzowaną miarą tego kosztu w przeliczeniu na jednostkę kapitału i roczny czas użytkowania jest stopa procentowa.

Stopa procentowa – koszt kapitału albo inaczej cena, jaka przysługuje posiadaczowi kapitału/bankowi z racji udostępnienia go innym na określony czas. Koszt ten wyrażony jest zazwyczaj jako procent od pożyczonej sumy i mierzony jest w ujęciu rocznym.

RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) to całkowity koszt (stopa procentowa, prowizja, inne koszty kredytu) danego zobowiązania kredytowego lub chwilówki wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu w ujęciu jednego roku. To najbardziej standardowa miara, pozwalająca ocenić faktyczne wydatki związane ze zobowiązaniem.

Prowizja banku/instytucji finansującej to nic innego jak jednorazowa opłata, jaką bank doliczy do Twojego zobowiązania. Jest ona wyrażona w formie procentowej i obliczana od kwoty udzielonego zobowiązania.

Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu jest opłatą pobieraną przez banki w przypadku, gdy kredytobiorca ureguluje część lub całość zobowiązania przed terminem widniejącym w umowie. W okresie 3 lat od udzielenia bank ma prawo naliczać taką opłatę, po tym okresie nie ma prawa pobierać prowizji za wcześniejszą spłatę.

Prowizja od zaangażowania (ang. commitment fee) – prowizja, która jest naliczana jako procent od kwoty kredytu postawionego do dyspozycji, ale jeszcze niewykorzystanego przez kredytobiorcę w czasie tzw. dostępności kredytu.

Najważniejsze terminy stosowane w bankowości i finansach - trzeba znać i wiedzieć :
Marża – obok stawki referencyjnej WIBOR/LIBOR/EURIBOR jest to składnik docelowego oprocentowania kredytu hipotecznego. Zazwyczaj jest to stały parametr, którego zmiana wymaga aneksu do umowy kredytowej. Marża ma wpływ na wysokość raty – im niższa marża, tym niższa rata docelowa, im wyższa marża, tym wyższa rata docelowa.

Raty stałe – stała wysokość rat w całym okresie kredytowania. Najrzadziej występująca opcja, niemal niedostępna w przypadku kredytów hipotecznych. Obecne oferty kredytów ze stałym oprocentowaniem obowiązują tylko przez pierwsze kilka lat kredytowania, najczęściej do 5 lat.

Raty równe ( raty annuitetowe) – raty równe są uzależnione od oprocentowania, w skład którego wchodzi stawka referencyjna, np. WIBOR3M. W przypadku gdyby oprocentowanie było stałe, to przez cały okres kredytowania raty byłyby niezmienne. W przypadku zmian rata zmienia się wraz z kierunkiem zmian stawki referencyjnej. Kapitał wraz z upływem czasu się zwiększa. Odsetki wraz z upływem czasu się zmniejszają.

Raty malejące – kapitał jest podzielony po równo dla każdej z rat. Rata numer 1 jest najwyższa, każda kolejna jest niższa od poprzedniej. Dzięki temu rozwiązaniu można znacznie obniżyć koszty odsetkowe w porównaniu do rat równych.

Karencja – okres, w którym kredytobiorca spłaca same odsetki od wypłaconej kwoty kredytu. Karencję dzielimy na dobrowolną i obligatoryjną. Karencja obligatoryjna obowiązuje w większości banków w przypadku gdy kredyt jest wpłacany w transzach. Do momentu wypłaty wszystkich transz kredytobiorca płaci tylko odsetki od kwoty wypłaconej.

Przy kredytach hipotecznych - ważne kwestie to wiedzieć:

LTV - jest stosunkiem kwoty kredytu do wartości nieruchomości, którą kredytobiorca chce zakupić. Wskaźnik ten kształtuje się od 50% do 90% w zależności od rodzaju kredytu tzn., że można uzyska kredyt do 90 % wartości naszej nieruchomości w przypadku kredytu hipotecznego lub 50% w przypadku pożyczki na dowolny cel , której zabezpieczeniem jest mieszkanie/dom.

Księga Wieczysta – dokument zawierający najważniejsze informacje o nieruchomości, takie jak np. położenie, prawo własności, ograniczenia, zabezpieczenia. Jeden z podstawowych dokumentów wymaganych do analizy wniosku kredytowego. 

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji –  dobrowolna zgoda na poddanie się egzekucji wierzytelności w przypadku braku spłaty kredytu. Jedno ze standardowych zabezpieczeń kredytu hipotecznego, firmowego. Stosowane jako zabezpieczenie dające szybką drogę do ściągania należności z dłużnika. Nie wymaga przeprowadzenia sprawy sądowej. Oświadczenie zwykle stosowane jest do 150–200% kwoty udzielonego kredytu.

Promesa bezciężarowego wydzielenia nieruchomości (“bezciężarówka”) – dokument występujący najczęściej na rynku pierwotnym. Występuje w sytuacji, gdy kupowany lokal jest budowany w inwestycji objętej kredytem deweloperskim. Bank finansujący dewelopera oświadcza, iż w przypadku wpłaty przez kredytobiorcę określonych środków na określone konto bezciężarowo wydzieli nieruchomości w momencie wyodrębniania lokalu.

Promesa udzielenia kredytu – decyzja kredytowa wynikająca z analizy osobisto-finansowej. Bank wydaje przyrzeczenie udzielenia kredytu bez badania dokumentów nieruchomości i dokumentów prawnych typu umowa przedwstępna.

Cesja wierzytelności – umowa skutkująca zmianą osoby lub podmiotu uprawnionego do żądania wykonania określonego zobowiązania.

W przypadku kredytu hipotecznego takie cesje występują w odniesieniu do przelewu wierzytelności z tytułu umowy deweloperskiej, rachunku powierniczego, ubezpieczenia nieruchomości lub ubezpieczenia na życie.

Cesja ubezpieczenia – cesja prawa z ubezpieczenia nieruchomości, ruchomości lub ubezpieczenia na życie na rzecz banku, który udzielił finansowania hipotecznego, firmowego. Standardowe zabezpieczenie w przypadku kredytowania lokali mieszkalnych, zakupu samochodów, maszyn, urządzeń. Wysokość ubezpieczenia jest zależna od banku, a najczęstszy wymóg to wartość nieruchomości, rzadziej wartość kredytu. Na temat ubezpieczenia nieruchomości możesz przeczytać w tematach ”Ubezpieczenie nieruchomości” lub “Ubezpieczenie na życie”.